21/08/2023 | נכתב ע"י מערכת מגזין ליברה

משכנתא היא הלוואה לצורך רכישה, בנייה או שיפוץ של מקום מגורים. לרוב מדובר על הלוואה ארוכת טווח ובסכומי כסף גדולים. החזר המשכנתא לבנק או לגוף המלווה מובטח על ידי משכון הנכס עצמו ובאמצעות ביטוח משכנתא שמורכב מביטוח מבנה למשכנתא וביטוח חיים למשכנתא. החישוב של סכום ההלוואה אותו תוכלו לקבל מהבנק תלוי בהון העצמי העומד לרשותכם וכן האם מדובר בדירה יחידה, דירה לצורך שיפור הדיור, דירה להשקעה או במסגרת דיור למשתכן.

מה זה הון עצמי?

הון עצמי למשכנתא הוא סכום כסף שאדם הביא "מהבית": זה יכול להיות חסכונות שהצטברו, סיוע שניתן מבני המשפחה, הלוואה על חשבון כספי הפנסיה או קרן השתלמות, שיעבוד של נכס קיים, מימון חוץ בנקאי ועוד. במילים אחרות – הון עצמי הוא כסף נזיל וזמין שאינו כספי המשכנתא.

כמה הון עצמי אני צריך בשביל לקבל משכנתא?

להון העצמי יש משקל חשוב באישור או דחייה של הבקשה למשכנתא ולא ניתן לקבל משכנתא ללא הון עצמי. בנק ישראל קבע לבנקים מדרגות הון עצמי מנמליות כתנאי לאישור המשכנתא לפי החלוקה הבאה:

• דירה יחידה – הון עצמי של 25% מערך הנכס והבנק ישלים עד 75%. לצורך הדוגמה, אם אתם מעוניינים לרכוש דירה בשווי מיליון ₪, תצטרכו להביא לפחות 250 אלף ₪ כהון עצמי, ואת היתרה הבנק ישלים כהלוואת משכנתא.
• משפרי דיור - למי שיש דירה בבעלותו ומתחייב למכור אותה ולרכוש במקומה נכס אחר- הון עצמי של 30%.
• דירה להשקעה - מי שיש ברשותו נכס ומעוניין לרכוש נכס נוסף – הון עצמי של 50%.
• רכישת נכס במחיר למשתכן –  במחיר למשתכן תצטרכו להביא הון עצמי של 25%, אך הסכום יחושב לפי הערכת שווי הנכס שמבוצעת על ידי שמאי ולא לפי הסכום הנקוב בחוזה שנסגר מול הקבלן. בכל מקרה, זה תלוי לא מעט בבנק ובתנאים אותם הוא מציע.

להון העצמי יש גם השפעה רבה על גובה הריביות שנצטרך לשלם - ככל שההון העצמי גבוה יותר, סכום המשכנתא נמוך יותר וההלוואה תחשב כ"בטוחה" עבור הבנק וככל שההון העצמי קטן יותר, ההלוואה נחשבת כיותר "מסוכנת".  כלומר ככל שההון העצמי קטן יותר, הריבית על ההלוואה תהיה גבוהה יותר, ולהיפך.

איך מחשבים את סכום המשכנתא שעליי לקחת וכמה הון עצמי אני צריך?

בכדי לחשב את גובה המשכנתא שעליכם לקחת מהבנק תצטרכו להפחית מההון העצמי שברשותכם את ההוצאות הנלוות, כדי שלא תופתעו ותגלו שסכום ההלוואה לא מספיק.

דוגמאות להוצאות שחשוב להיערך אליהן:

• עלות הנכס
• מס רכישה (בדירה יחידה קיים פטור עד סכום מסוים)
• מדדים (ברכישת נכס מקבלן)
• עמלת תיווך
• תשלום לעורך דין
• מס שבח והיטל השבחה (למשפרי דיור מס שבח יוטל למכירת נכס מתחת ל-1.5 שנים)
• שיפוץ הנכס
• הוצאות נלוות כגון קניית ריהוט והובלת הדירה

לאחר שתעריכו מה יהיו סך ההוצאות הנלוות שלכם, תוכלו לדעת מה ההון העצמי נטו  שיידרש לכם על מנת לקבל משכנתא.

איך מחשבים נכסים בהון העצמי?

חישוב נכס כהון עצמי נעשה לפי הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין, פחות התחייבויות שיש על הנכס. לצורך החישוב גם נכסים מסחריים רלוונטיים.

למה משכנתא ולא הלוואה רגילה לכל מטרה?

ההתלבטות בין משכנתא לבין הלוואה לכל מטרה תהיה רלוונטית רק כאשר מדובר על רכישת נכס. מכיוון שהייעוד של משכנתא הוא לצורך רכישת דירה, היא ניתנת בפריסה ארוכה ובריבית טובה יותר מהלוואה לכל מטרה, ולכן נוחה ומשתלמת יותר.

מה התפקיד של ערבים ואיך זה יכול לעזור לי?

במידה וההחזר החודשי עבור  סכום המשכנתא לא תואם להכנסה שלכם, ועשוי להיות קושי להתמודד עם ההחזר החודשי בתקופות מסוימות, במצב זה הבנק/ גוף המימון יבקש להוסיף לווה נוסף, כך שניתן להגדיר אדם מקרבה ראשונה שיהיה ערב משלם ויחזיר יחד עמכם את עלות ההחזר החודשי בגין המשכנתא. כאמור, על הערב להיות קרוב בדרגה ראשונה (הורים/אחים/ילדים), אשר יעבור תהליך מקדים של חיתום בבנק  הכולל בדיקת הכנסה פנויה, בדיוק כמו שייעשה מולכם.

יתרונות ביטוח משכנתא עם ליברה

• הצטרפות On-Line מכל מקום – רכישת פוליסה אונליין דרך האינטרנט, מבלי להמתין לנציג וללא עלויות של עסקה טלפונית, ובלבד שיש עמידה בתנאי החיתום של החברה.
• חסכון במחיר – אחרי שליברה עשתה מהפכה במחירי ביטוח הרכב, גם בענף ביטוחי המשכנתאות מביאה בשורה צרכנית שתסייע להוזיל את עלויות ביטוח המשכנתא! אנחנו מזמינים אתכם לקבל מאיתנו הצעה משתלמת.
• רכישת ביטוח מבנה וחיים למשכנתא באותו תהליך– בשונה משאר החברות הפועלות בתחום, בליברה ניתן לרכוש באותו תהליך גם את ביטוח המבנה וגם את ביטוח החיים וכתוצאה מכך יוכל המבוטח להנות מיתרון מחיר משמעותי.